임대사업자 등록 방법
주택을 구입하거나 다주택자 고민이 주택임대사업자 등록방법 대로 진행할지 말지 고민일 텐데요. 보유한 주택 규모와 취득 시점 및 가격 등 조건에 따라 혜택이 달라질 수 있습니다.
임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 자이며 민간임대주택이란 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록된 주택을 말합니다. 임대사업자 등록하는 방법 및 장단점 알아보도록 하겠습니다.
주택임대사업자란
공공주택 사업자가 아니며 개인 또는 법인이 민간 주택을 취득해서 임대사업을 대상으로 등록한 경우를 말합니다. 현재 주택을 1호 이상 소유하고 있거나 분양 매매 건설을 통해 주택을 소유할 예정인 경우 임대사업자 등록 가능합니다.
주택임대사업자 등록 전 유의사항
등록임대주택은 임대의무기간 10년동안 임대해야 하며 임대사업자 개인 사정으로 말소 할 수 없습니다. 기존 단기임대 및 아파트 장기매입임대주택 8년 등록이 2020년 8월 11일 폐지되었습니다. 폐지되는 단기 장기 일반 매입임대로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무 기간이 종료된 날 자동으로 말소됩니다. 법 시행일 전에 임대의무기간이 겨오가한 경우 법 시행일에 해당 임대주택 등록이 말소된 것입니다.
주택 임대사업자 등록절차
주소지 시,군,구청 주택과에 취득일로부터 60일이내에 주택임대 사업자등록 실시를 반드시 해야 합니다. 방문 시 필요한 서류는 신분증, 계약서, 임대사업자 등록신청서인데 임대사업자 등록신청서는 주택과에 비치되어 있습니다. 상황에 따라 서류가 더 필요로 할 수 있으니 미리 전화하여 확인해보시는 것이 좋습니다.
임대사업자 등록 신청서를 작성할 때 의무기간 8년, 4년 중 선택할 수 있습니다. 8년과 4년에 대한 세금 혜택이 다르므로 미리 사전에 확인해야 하며 월세를 받는 목적으로 쭉 가져가실 것이면 8년으로 선택하는 것이 세금혜택이 더 많습니다.
주택임대사업자 등록증 발급
임대사업자 등록증을 받으려면 기다려야 하고 발급 완료되면 문자로 임대사업자 등록이 완료되었다고 문자가 발송됩니다. 문자가 온 후 보관한 등록증을 가지고 주택과로 방문을 해야 합니다. 주택과에 방문해 접수증을 내고 등록증을 받은 뒤 등록면허세를 내셔야 합니다.
등록면허세 납부
등록면허세 창구로 가셔서 등록면허세 납부금 1만 5천원을 내면 되는데 인터넷 납부, 가상계좌 납부, 은행 창구에서 납부 할 수 있습니다. 등록면허세를 낸 후에는 세무서에 방문해서 사업자등록 신청서를 작성한 뒤 제출하시면 사업자등록증을 받게 됩니다.
임대 신고
주택임대사업자 등록증을 발급받은 후 임대차 계약서를 작성하게 되면 임대신고를 해야하는데, 임대신고는 건물 소재지 시,군,구청 주택과로 방문해야 합니다.
주택과에 비치된 임대조건 신고서, 표준임대차 계약서를 제출하면 됩니다. 임대사업자 등록 및 변경사항, 조건신고 등은 렌트홈 홈페이지에서도 가능합니다. 인터넷으로 신고하는 방법도 있고 세무서에 방문해서 할 수도 있습니다.
주택임대사업자 장점
주택 임대사업자 장점으로는 세금 감면의 혜택이 있는데요. 재산세 감면 및 양도 소득세 감면을 받을 수 있는 것이 가장 큰 장점입니다.
재산세 감면
재산세는 공동주택의 전용면적에 따라 혜택이 달라지는데, 전용면적 60m이하 단기임대일 경우 50% 감면혜택과 공공지원 이며 장기일반인 경우 최대 85%까지 혜택을 받을 수 있습니다. 단 2세대 이상 임대목적으로 등록해야 혜택을 받을 수 있으니 주의해야 하고 다가구 주택도 감면받을 수 있습니다.
양도소득세 감면
주택임대 사업자 등록 장점 중 양도소득세 감면 혜택이 가장 큰 장점입니다. 양도세 중과를 피하기 위해 장기임대주택 요건을 갖추면 되고 임대 개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하이며 의무임대기간 8년을 유지하면 됩니다.
주택임대사업자 단점
주택임대사업자 단점으로는 의무기간을 준수해야 합니다. 의무 임대 등록은 최소 4년 이상 해야하는데 8년 이상 의무로 임대해야 더 큰 절세 효과를 체험할 수 있습니다. 또한 임대조건이 변경되거나 표준임대계약서 잘성 시마다 변경 신고를 해야 해서 번거로운 점이 있습니다.
의무임대 기간 준수
의무 임대기간이 큰 단점인데요. 주택임대 등록은 최소 4년간 임대해야 양도소득세 및 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 4년 임대 보다 8년 이상 임대를 통해 더 많은 절세 효과를 볼 수 있어서 대부분 8년 장기임대로 하는 경우가 많습니다. 8년을 채우지 못하고 주택을 처분하게 될 시 과태료 3천만원을 부과할 뿐 아니라 감면받은 세금 또한 토해내야 합니다.
사업자현황 신고 의무
세금 감면 혜택을 받기 위해 반드시 표준임대계약서를 작성하여 임차인이나 임대조건이 변경될때마다 공지해야 할 의무가 생기며 임대상황에 대한 변경신고도 필수요건입니다. 매년 전년도 수입금액 및 임대현황에 대해 세무서에 현황신고를 해야하므로 5월에 소득세 신고를 납부해야 합니다. 신고하지 않을 경우 과태료나 각종 세금혜택 등을 못받을 수 있으므로 잊지 말고 신고해야 합니다.
